Bien des gens qui ont acheté une propriété locative au cours des vingt dernières années ont eu d’excellents retours sur leur investissement. Vu le marché immobilier et les taux d’intérêt d’aujourd’hui, la réalité des investissements immobiliers n’est plus la même qu’avant.
Comme pour tout investissement, vous devez bien réfléchir avant d’acheter un condo, dont aux éléments suivants : de quelle façon cet achat respectera votre budget, quelles sont les conditions actuelles du marché et si vous souhaitez vraiment être propriétaire d’une habitation louée ou non. Voici quelques conseils pour l’achat d’un condo en tant que propriété locative.
Vérifiez vos finances
Si vous songez à acheter un condo pour le mettre en location, la première chose que vous devez faire est d’examiner vos finances. Bien des gens préfèrent acheter un condo avant sa construction, puisqu’il n’est pas nécessaire d’obtenir un prêt hypothécaire. Cependant, si vous l’achetez avant sa construction, vous devrez fournir une mise de fonds de 20 %.
Cette mise de fonds est généralement répartie en versements comme suit :
● 10 000 $ à la signature
● 5 % du solde dans un délai de 30 jours
● 5 % du solde dans un délai de 90 jours
● 5 % du solde dans un délai de 180 jours
● 5 % du solde à l’occupation
Même si la propriété ne sera pas nécessairement occupée avant plusieurs années, vous devrez tout de même fournir 15 % de son prix d’achat dans un délai de six mois. Si le montant d’achat d’une construction neuve est de 600 000 $, vous devrez payer 90 000 $. Disons que vous avez les fonds nécessaires, demandez-vous si l’achat d’une propriété locative est une bonne décision financière pour vous. Par exemple, rembourser vos dettes ou cotiser à votre régime de retraite pourraient être de meilleures utilisations de votre argent.
Tenez compte des conditions du marché
Les conditions du marché peuvent changer rapidement; les taux d’intérêt et l’économie ont une incidence sur celles-ci. La quantité de résidences sur le marché immobilier peut également avoir une incidence sur les prix. À Vancouver, un grand nombre de condos à une chambre se sont retrouvés sur le marché, en réponse à la demande des investisseurs. Cependant, les personnes qui achètent les condos ne veulent pas nécessairement des petites unités construites pour les investisseurs. Par conséquent, la quantité de condos qui se sont retrouvés sur le marché a fait descendre les prix. Bien que les prix peuvent augmenter à nouveau, personne ne sait quand.
Même si le montant des loyers a augmenté en moyenne, il est presque impossible d’avoir un revenu positif (revenus plus élevés que les dépenses) de nos jours. Vous perdrez de l’argent chaque mois en espérant recevoir la différence lorsque vous vendrez la propriété à un prix élevé.
Évaluez le condo potentiel
Si vous songez à acheter un condo en tant que propriété locative, une des premières choses que vous devez faire est d’effectuer des recherches sur l’entreprise qui a bâti les condos. Renseignez-vous sur le nombre de propriétés qui ont été bâties dans le passé ainsi que la réputation de l’entreprise. Il est important de noter qu’il y a une entreprise de promotion et une entreprise de construction. Même si l’entreprise de promotion a une bonne réputation, ce n’est peut-être pas le cas de l’entreprise de construction chargée des travaux. Faites vos recherches sur les deux.
Durant vos recherches, essayez de vérifier l’avancement du projet. Avoir un plan de développement et une salle d’exposition est une chose, mais avoir tous les permis et les études de la ville en poche en est une autre. De plus, vérifiez si le matériel de marketing correspond aux renseignements publics. Par exemple, si l’entreprise de promotion dit qu’une station de métro ou un centre commercial sera construit à proximité, assurez-vous que ces plans sont fermes.
Déterminez si l’unité vous convient
Si vous songez à l’achat d’un condo comme propriété locative, vous voudrez probablement choisir une unité moins chère, pour respecter votre budget. Vous devrez donc choisir un condo avec un moins grand nombre de pièces. Si la disposition des pièces est acceptable, l’unité pourrait être alléchante pour les locataires. Par contre, si la disposition est peu pratique, ne vous attendez pas à une foule de personnes qui désireront louer l’unité.
L’achat d’une unité attrayante aux yeux de différents types de personnes vous permettra d’avoir un meilleur retour sur votre investissement, mais l’unité vous coûtera plus cher et vous aurez besoin de plus de capital.
Demandez-vous si vous avez envie d’être propriétaire d’une habitation louée
L’achat d’un condo pour faire de l’argent dans l’avenir est intéressant : vous achetez l’unité avec une mise de fonds et le loyer que vous recevrez vous permettra de rembourser le prêt hypothécaire. Lorsque vous déciderez de mettre le condo en vente, vous devriez faire un profit.
Comme nous l’avons mentionné plus haut, la plupart des condos ne représentent plus nécessairement un revenu positif, ce qui fera en sorte que vous devrez débourser un plus gros montant chaque mois. De plus, il vous faudra trouver des locataires pour votre unité. Être propriétaire d’une habitation louée n’est pas de tout repos, puisque vous aurez l’entière responsabilité des réparations et des rénovations. Vous pouvez choisir de déléguer ces tâches à une société de gestion immobilière, mais il s’agit d’une dépense supplémentaire.
Soyez à l’affût des pièges courants
Deux choses se produisent plus souvent que vous ne le pensez : ignorer les frais cachés et sous-estimer l’ampleur des dépenses. Par exemple, si vous achetez un condo nouvellement construit, il y a des frais d’occupation à titre provisoire que vous devez obligatoirement payer lorsque vous recevez la clé de votre propriété, mais le condo ne sera pas encore à votre nom. Ainsi, vous ne pourrez pas le mettre en location ni obtenir de prêt hypothécaire avant le transfert de propriété.
Même si vous avez trouvé des locataires, vous devrez gérer votre copropriété lorsqu’elle n’est pas occupée. Il est rare que des locataires déménagent et que les nouveaux locataires emménagent immédiatement. Même si les arrivées et les départs sont bien organisés, vous devez tenir compte des réparations à faire avant l’arrivée des nouveaux locataires.
Dernières réflexions
L’achat d’un condo en tant que propriété locative peut être une décision financière sensée, mais le retour sur investissement n’est pas garanti. Il vaut mieux examiner les conditions actuelles du marché et travailler avec un courtier ou une courtière en immobilier qui pourra bien vous informer. Cela dit, puisque ces spécialistes de l’immobilier reçoivent une commission à la vente d’une propriété, faites toujours preuve de diligence.
Barry Choi est un expert en finances personnelles et en voyages à Toronto qui fait souvent des apparitions médiatiques. Son blogue intitulé
Money We Have (en anglais seulement) est une des sources les plus fiables au Canada lorsqu’il est question d’argent et de voyage. À titre d’investisseur entièrement autodidacte et autonome sans formation officielle, il rend les finances faciles à comprendre pour les Canadiens. Ses spécialités incluent les finances personnelles, le budget des voyages, l’argent des milléniaux, les cartes de crédit et des destinations tendance.